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招商局置地转型不顺:营收净利双降 上半年斥资35亿加速囤地拿项目

8月19日,招商局地产(.HK)公布2019年上半年业绩。 2019年上半年,集团营业额为人民币29.05亿元,同比下降约10.6%;利润5.28亿元,同比下降约35%。归属于公司所有者的利润为4.9亿元,同比增长约15%。

表现下降是去年的一个迹象。 2018年全年营业额约为119.56亿元,同比下降约30.93%;利润约为人民币22.06亿元,同比减少约24.94%。

近年来,招商局已转变为轻资产,但招商局土地保留了很大比例的传统房地产开发业务,以满足业绩需求。 2016年,有许多土地收购。截至2016年,土地储备达到610万平方米。根据招商局土地,这部分土地储备可以使用三年。

2018年,招商局土地共收购了5个具有重大控制权的新土地项目,总代价为75.28亿元。今年前7个月,招商局土地频频遭遇土地市场,间接支出近35亿元或直接赢得5个项目,频率比上年活跃得多。

招商局土地执行董事兼总经理余志良也承认,“传统房地产开发业务的收入在五年内仍占很大比例,估计超过50%”。

事实上,萧条也是招商局近年来采取的策略。在开始加速轻资产转型的同时,对方仍然花费了不少钱,而招商局土地改造之路尚不明朗。

在今年上半年,该公司完成了40%的年度目标

8月19日,招商局土地于2019年上半年公布。2019年上半年,集团营业额为29.05亿元,同比下降约10.6%;公司所有者应占利润为4.9亿元,增长约15%。

招商局土地解释说,营业额减少是由于2019年上半年完成和交付总楼面面积减少所致。值得一提的是,去年招商局土地实现收入32.49亿元,与2017年同期相比减少33.31%。

报告期内,招商局地块及其联营公司和合资企业实现合同销售额158.3亿元,同比增长9%;合同销售面积92.4万平方米,同比增长14%;平均售价约为平方米。人民币17,137元,同比下降4%。根据官方网站,2019年的目标是200亿元。根据这一计算,公司上半年完成了约41.66%的年度目标。

至于土地储备,截至2019年6月30日,公司的土地储备为501.2万平方米。佛山,广州,重庆,南京,句容,西安等地有30个房地产开发项目,包括公寓,别墅,写字楼和零售店。

报告显示,截至报告期末,招商地资产总额815.79亿元,比2018年上半年负债655.08亿元增加24.53%。其中,流动资产和非流动资产分别为669.61亿元和146.18亿元。

截至报告期末,招商局土地负债总额为554.56亿元,比2018年上半年总负债436.94亿元增加26.94%。其中,流动负债和非流动负债为分别为394.41亿元和160.15亿元。截至6月30日,土地储备的资产负债率为67.98%,与2018年同期相比略有增加。

然而,招商局土地拥有与招商局蛇口相同的完善管理。期末现金92.2亿元,计息负债208.6亿元,其中一年内到期负债53.0亿元,1 - 2年内到期债务12.5亿元。 5年内到期债务为124.1亿元,债务结构合理,偿债压力不大。与此同时,招商局土地具有中央企业融资成本的优势和能力。最近发行的债券共计19亿元,票面利率仅为4.6%。

不竞争合同限制了规模发展

招商局地产前身为东丽实业控股有限公司,从事电子贸易业务。 2012年,招商局蛇口以1900万港元间接收购东丽实业股份有限公司70.18%股权,并成功实现借壳上市。该公司后来更名为招商局。为实现规模发展,招商局土地被母公司蛇口不断注入广州,重庆,佛山,南京等四个城市的11个房地产开发项目。

为了避免同行业的竞争,2013年,招商局和招商局蛇口修改了第一版的不竞争契约,严格划分各自的发展范围,受地域限制,不能过境从事任何相关的房地产业务。

根据协议,招商局土地在广州,重庆,佛山和南京拥有独家开发权,招商局蛇口在已进入的城市拥有独家房地产业务。对于尚未同时进入的城市,招商局土地有权优先发展。值得注意的是,招商局土地只进入了西安和句容这两个城市。

与招商局蛇口的不竞争合同也对公司的布局施加了重大限制。招商局蛇口不会与佛山,广州,南京,裕廊,重庆和西安的发展竞争。销售来源来自上述城市,招商局土地不得进入招商局蛇口的46个城市。

同时,北京和上海招商局蛇口的写字楼物业管理业务将转移至招商局土地,佛山的过渡资产也将移交给招商局。此外,招商局土地已表示将退出重庆和西安的房地产开发,并将不再优先进入未售出的蛇口市。

这意味着,在发展业务布局有限的情况下,招商局土地已获得轻资产业务的一些补偿,但从长远来看,它对其发展业务的速度有较大影响。

虽然横向竞争问题已得到解决,但严格的区域划分将招商局土地的经营规模限制在较窄的范围内。随着房地产市场增速放缓,这种区域布局将带来巨大的不确定性。

事实上,招商局土地的销售表现一直缓慢增长。公司于2013年底开始资产注入后开展业务。经过两年多的整合,2016年招商局土地走上正轨,年销售额159.86亿元,同比增长79%。

虽然业绩逐步增强,但随着规模的不断扩大,招商局和招商局蛇口的投资效率与规模之间的差距正逐步拉大。今天,招商局蛇口已经走上1500亿元人民币,而招商局土地的合约销售额为344.32亿元。

一位房地产研究人员告诉“长江商报”,业绩下滑表明目前的行业市场承受着承担风险的压力。随着公司战略的调整,需要进行转型。房地产项目变化缓慢,表明它没有实现高营业额。战略。缓慢的去转变是两个因素的组合。首先是放慢销售节奏,以帮助提高项目的盈利能力,第二是企业营销的步伐或不加速。一般来说,房地产业务的销售不好或业务存在压力,这确实会影响财务数据和转型的能力。

转变轻资产仍在加速发展。

在房地产业增长放缓和股市时代到来的趋势下,业绩发展的瓶颈逐渐转向轻资产业务。 2016年,招商局蛇口将香港上环CM +服务式公寓注入招商局。因此,招商局地区开辟了轻资产业务的发展渠道。

值得注意的是,在改造轻资产和瞄准资产管理平台定位的同时,招商局土地一直投资土地收购,并坚持以沉重的资产模式进行住宅开发业务。

2016年,招商局土地有多项土地收购。截至2016年,土地储备达到610万平方米。根据招商局土地,这部分土地储备可以使用三年。

2018年全年,招商局土地仍有5块新土地,土地储备总量已达到587万平方米,甚至超过2017年底。

在年报中,招商局土地仍然表示“现有土地储备将满足公司三年以上的发展需求。”该句已连续三年出现在招商局土地年报中。换句话说,房地产开发作为核心业务在短期内不会改变。招商局土地执行董事兼总经理余志良也承认,“传统房地产开发业务的收入在五年内仍占很大比例,估计超过50%”。

2019年,“长江商报”记者发现,今年前7个月,招商局土地频频遭遇土地市场,间接支出近35亿元或直接赢得5个项目。

其中,1月17日,其间接全资子公司佛山与第三方佛山宏泰合作,在佛山南海开发WG0035地块。集团总投资约9.3亿元; 4月11日,招商局土地公司还宣布,其间接全资子公司广州招商局和五矿房地产的全资子公司北京盛世在广州黄埔共同开发了住宅用地。本集团的总投资估计约为8.07亿元; 4月25日,它和嘉华国际,新和房地产持有合资公司嘉桥30%的股权,赢得了第11期房地产开发项目的招标,并将与地铁公司签订开发协议; 5月,该公司以1.55亿元人民币收购了江苏句容三期。剧情。 7月1日,公司的间接全资子公司广州招商与龙湖子公司广州俊堂和广州君耀房地产有限公司签订合作协议,共同开发白云土地。根据持股情况,广州招商需要承担约14.87亿元的土地价格和2000万元的初始注资。

上述业内人士认为,考虑到重资产和现金流,招商局仍以房地产开发为核心业务,加速萧条。当然,这也说明了重资产的风险,未来需要轻资产。权力,特别是在管理,管理和品牌输出方面。

(编辑:张倩蓉)

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