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房企融资多个渠道收紧:严查机构违规“输血”

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随着传统融资渠道的缩小,股权融资吸引了更多市场关注,房地产私募股权基金将为行业带来新的资金机会。

在不久的将来,有关紧缩住房融资的消息仍在继续,包括信托,海外债务,银行贷款,保险和其他渠道。但是,这更多地针对非法渠道。 “收紧资金是事实,但预防和控制是非法资金。正常的融资渠道一直在做。“中原房地产首席分析师张大伟告诉第一财经记者。

同一政策研究所的数据还显示,2019年7月,监测的40家典型上市房地产企业融资总额为897.07亿元,比上月增长46.68%,房企融资情况有所恢复。与此同时,股权融资正在增加。一些业内人士表示,随着传统融资渠道的缩小,股权融资吸引了更多市场关注。其中,房地产私募股权基金将为行业带来新的资金机会。

一些融资渠道收紧,银行房地产业务已开始专项检查

房地产资本链受到许多来源的压力。

在银行方面,继7月窗口指导控制部分银行房地产贷款增速后,8月初,中国保险监督管理委员会办公厅发布了《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(以下简称通知),说它决定在北京,天津和河北等32个城市。对银行房地产业务进行专项检查,各监管部门检查的银行机构数量原则上不得少于三个。

第一财经记者了解到,此次检查,非法信用是监管的重点,主要涉及房地产信贷业务管理,风险管理,信贷资金被挪用到房地产部门和同业和资产负债表外业务。

例如,在信贷管理中,重点关注房地产开发贷款和土地储备贷款管理,包括集中管理、资金来源真实性审查、最低资本比率要求的实施、企业资质审查等,以及VIOL“四证”工程未完成。提供融资;关注住房租赁贷款,包括与住房租赁公司的合作、中介机构的银行信贷问题、挪用租赁贷款、为干扰中介机构和住房租赁市场活动提供资金。天然气公司。

当信贷资金转移到房地产时,要注意个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷款”、信用卡透支等购房资金,其他银行信贷资金在房地产领域被非法使用;进入房地产市场;关注贷款、经营性房地产贷款等贷款管理不谨慎,资金被转移到房地产开发;关注通过流动性信贷、经营性房地产信贷为房地产开发项目提供融资。TS等

在银行间及表外业务中,注意直接或变相为房地产企业提供融资以支付征地费用,或通过自身信贷提供支持或渠道;注意绕开非法的土地银行融资,加大政府监管力度。政府债务等嵌套方式违反了房地产行业的规则,委托贷款资金在房地产行业中被非法使用。

对此,张大伟表示,“2019年,房地产金融政策收紧。启动专项检查的32个热点城市基本上是全国房地产市场的“牛鼻子”。32个城市稳定,全国房地产市场基本稳定。

除银行外,信托是住房公司的另一个重要资金来源。许多信托公司已接受采访并收紧了信托发布的标准。 7月初,中国保险监督管理委员会发布了房地产信托业务信托的通知,该业务增长过快,过度增长,并要求其控制业务增长。如果该项目没有暂停,它将满足“432”渠道商和房地产公司。并购业务暂停。

件的房地产信托业务。例如,项目公司本身具有不低于二级房地产开发资格或项目公司没有二等资质,但直接控股股东具有不低于二等房地产资格发展。

“从监管角度看,前端融资模式受到严格限制,信托业务的房地产融资在前端融资方面具有优势,房地产信托的收集规模将会下降,必须改变信托,并且可能会增加。股权投资的创新。“一位信托业负责人告诉记者。

件。 7月份发布的有关通知要求房地产企业发行的外债只能用于替代明年到期的中长期外债;保险水平,资本投资收集信托受到限制。银监会已发布明确禁止使用资本信托作为渠道的文件,并要求基础资产的投资方向应符合相应的政策。

“最近的房地产公司确实面临多次紧缩资金,”张大伟告诉记者。 “但总的来说,这个政策不是一刀切的停顿。它是加强监管。它对正常融资没有影响,但对大规模融资来说是显而易见的。紧缩。”

股权融资正在升温,私募股权基金规模很大。

“在其他渠道受限制之后,越来越多的人一直在寻找我们。每个人都在谈论股权融资。我们主要做的是前50家住房公司。他们的融资成本大约是10到15分。关键是看看上海一位房地产私募股权基金投资经理告诉记者。

房地产企业的股权融资主要包括两部分:一是上市,增发和配股,其中发行是最重要的方式;第二是私募股权房地产股权基金,开发商担任GP(普通合伙人),承担无限连带责任,其他投资人工LP(有限合伙人)应在出资限额内承担有限责任。退出方式包括房地产项目销售退货,开发商回购,资金清算等。

今年上半年,股权融资规模继续扩大,股权交易的住房公司数量大幅增加。甚至住房公司也曾多次将项目子公司的股权转让几个月。根据同一政策研究所的监测数据,2019年6月监测的40家上市房地产企业实现的股权融资金额为75.68亿元,占融资总额的12.37%,与上月的41.32亿元相比元,绝对值。这个比例增加了。

到7月份,这一数据略有下降。 40家上市房地产企业实现的股权融资总额为69.46亿元,占融资总额的7.74%。融资方式主要包括国内再融资和境外配股融资。国内再融资金额68.61亿元,占融资金额的7.65%。若干项目附属公司的股权和债权转让给新城控股,所有这些均以现金支付。

值得一提的是,基金行业协会特别规定私募股权基金融资私营企业,称一些私募股权管理计划投资于房地产价格过快的热点城市的普通住宅项目将不会申请暂且。房地产开发企业的股权以实际股票债券的形式暂停提起;此外,不得通过银行委托贷款或信托计划向房地产开发企业提供融资,支付土地出让金或补充流动资金。受此影响,投资热点城市的私募股权房地产基金进入降温期。

今天,情况略有改善。程浩源表示,虽然目前住房企业融资情况严峻,但资金领域仍有很多选择,房地产私募股权基金未来将发挥越来越明显的作用。

他还表示,商业房地产周期很长,许多公司更难以维持运营或在高流动率,高杠杆率的情况下找到最大价值,私募股权基金可以用作收购,发展或转型的孵化器管理没有成熟的商业财产。

“但如果你进行私人投资,就会更难做出调整。住房公司的一些信用额度隐藏在桌面之外。如果你找不到它们,你只能找到它们。”基金经理说。

主编:陈鑫